ПОМОГАЕМ БИЗНЕСУ
АКТУАЛЬНЫЙ ПОДАРОК НАВСЕГДА!
УСЛУГИ ДИЗАЙНА И ПЕЧАТИ ПОЛИГРАФИИ ПО НИЗКИМ ЦЕНАМ
Мы ищем деловых и предприимчивых партнеров!
Металлочерепица и металлопрофиль от ООО "ВСИ"

Архив
Поздравляем директора МП «Коттедж» Борисенко Людмилу Дмитриевну с Днем Рождения!

Новости стройкомплекса и экономики

«Строишь быстро — выживешь» и другие антикризисные правила девелопера
29 октября 2018
Скорость строительства стала одним из главных условий стабильности девелопера. Чем быстрее будет возведен дом, тем быстрее застройщик получит средства с эскроу-счетов. Как же можно сократить сроки строительства и, соответственно, расходы на обслуживание кредитов?

Самый верный путь в жилом строительстве — возведение жилых комплексов без привлечения средств покупателей. Эта стратегия исключает срывы сроков, выплаты неустойки и репутационные риски. При этом срок проекта, включая продажи, будет составлять в среднем 1,5 года. Для большинства девелоперов, даже открывающих продажи с котлована, это недостижимо. 

Что же надо делать, чтобы положение компании было более стабильным. Вот главные правила.

1. Не проектируйте


Откажитесь от индивидуальных проектов. Это то, что в первую очередь отличает бизнес девелопера-ДСК от девелопера-монолитчика. Любой строительный процесс опирается на проект, и поэтому индивидуальное проектирование каждый раз несет колоссальные риски.

Маркетинговые. Можно не заметить и создать то, что рынком востребовано не будет.
Проектные. Проектировщики — люди. Они допускают ошибки. Эти ошибки стоят дорого.
Временные. Каждый новый проект внимательнее изучается экспертизой, чиновниками, подрядчиками, что вкупе с возможными ошибками проектировщика в среднем стоит девелоперу 0,5 года.
Технологические. Создавая новую технологию, сложно оптимизировать ее и накапливать опыт.
Стоимостные. Поиск новых поставщиков и подрядчиков под новый проект удорожает контракт. Кроме того, именно в заложенных материалах и технологических решениях кроется основной потенциал для увеличения рентабельности проекта.
Административные. Обнаружив риски, указанные выше, их исправление приходится совершать, находясь уже в технологическом процессе. Это неизменно приводит к простоям с целью «принятия решения», а потом еще и корректировки проекта под него, а значит, и к росту стоимости денег в проекте.
Эксплуатационные. Эксплуатация сильно сказывается на репутации застройщика, но девелопер редко об этом заботится на стадии создания объекта, поэтому начинает исправлять ошибки в уже сданном доме, а это 0,5–1% рентабельности. Надо научиться на стадии проектирования экономить эти деньги и не создавать каждый раз новые ошибки.
Для того чтобы избежать всех выше описанных рисков, необходимо создать две секции (широтную и меридиональную) двух типов этажности (средней и высокой) и угловые секции для средней этажности. Этого достаточно, чтобы скомпоновать и отдельный квартал, и микрорайон любых масштабов. Работа только с этими секциями позволит постепенно минимизировать все риски. Так девелопер создает собственный стандарт жилья.

Индивидуальными в проекте будут только: длина свай, наружные сети, индивидуальный тепловой пункт, насосная и колористическое решение фасада. Но из перечисленного даже материалы уже известны заранее, а значит, и поставщики не будут меняться.

Если вы будете придерживаться этих правил, то строительные бригады вашей компании, занимаясь одним проектом — панельным 17-этажным домом, смогут довести скорость его монтажа до двух недель. А общий срок строительства от разрешения на строительство до ввода — шесть месяцев. Уверен, что в монолите его можно довести до восьми месяцев при схожих показателях по квадратуре, но для этого потребуется ввести еще несколько правил.

2. Улучшайте, не корректируйте

Создав свой стандарт жилья, заведите правило «не корректировать в процессе строительства», но постоянно работайте над его улучшением и оптимизацией вне строительного цикла.

3. В монолите снижайте этажность, увеличивайте пятно застройки

Технология монолитного строительства сильно уступает индустриальной в сроках, так как неотъемлемым этапом является ожидание набора прочности бетона. Пока нижний этаж не затвердеет, верхний не начнешь. Поэтому снижайте этажность, но увеличивайте пятно застройки. Это позволит сохранить общую квадратуру и увеличит количество захваток, на которых можно одновременно вести работу. Остается только докупить опалубки.

Лучшим градостроительным решением для этого является квартальная застройка. Она же очень хороша с маркетинговой точки зрения.

4. Укрепляйте партнерские связи

Многолетняя работа по одному проекту с большими объемами строительства — залог долгосрочных партнерских отношений, которые обеспечивают оптовые закупочные цены и дополнительные скидки. Так появляется возможность в панельных домах устанавливать лифты брендов, которые используются в более высоких классах недвижимости, а места общего пользования отделывать итальянской плиткой известного бренда, закупая ее по очень приемлемым ценам.

5. Правильно выбирайте рынок


Для того чтобы определить своего покупателя, нужно четко сегментировать рынок и выбрать сектор, в который вписывается ваш проект.

Представим рынок покупателей недвижимости в виде пирамиды. В ее основании находится самая многочисленная группа в нашей стране — «хотят, но не могут купить». Следующий крупный сегмент «стартовики» — потенциальные покупатели с небольшим первоначальным капиталом. Их основные приоритеты: необходимость иметь собственное жилье и жесткое ограничение бюджета. С возрастом, изменением социального статуса, финансового положения они переходят в следующий сегмент — «улучшатели», для которых уже на первое место выходит среда жизни. Четвертый и пятый сегменты — «бизнес» и «вип» — самые малочисленные. На этих уровнях находятся покупатели, для которых жилье в большей степени связано с понятием статуса.

Не гонитесь за амбициями. Массовый клиент сегодня имеет жесткое ограничение бюджета и не может заплатить за них.

В итоге оптимизация технологических и управленческих процессов может сэкономить девелоперу от 10% оборотных средств. В текущей экономической ситуации продажа готового жилья обеспечивает самый большой поток клиентов и высокую конвертируемость обращений в сделки.

Автор: Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам.


Рубрики
Продается производство гиперпрессованного кирпича
Оригинальные поздравления и подарки для Вас
С принятием поправок в 214-ФЗ застройщики сконцентрировались на сохранении стабильности бизнеса в новых условиях. Антон Ширяев, замгендиректора ГК «Сибпромстрой» по продажам, отобрал для «РБК Отрасли» главные правила выживания

К новому понятию, которое появится в законодательстве, сегодня можно отнести все панельные хрущевки

Долевое строительство, наследство, страхование жилья — какие законодательные новации вступят в силу в ближайшем месяце

Банк России принял решение повысить ключевую ставку до 7,50% годовых. Что это значит для рынка жилья и ипотечного кредитования?

Ответ с ходу — пока ничего страшного. Но есть нюансы, которые могут внести коррективы как в текущую ситуацию на рынке жилья, так и в среднесрочные тенденции.
После запрета на прямые сделки с дольщиками у девелоперов остается только одна легальная возможность привлекать деньги физлиц — жилищно-накопительные кооперативы. Схема рискованная, но у многих компаний другой альтернативы не будет

О пользе BIM-технологий при промышленном строительстве
Эксперты рассказали, в какие объекты сегодня выгодно вкладываться и какую доходность они могут обеспечить
Союз архитекторов Владимирской области посвятил юбилейный выпуск своей СА-газеты выдающемуся владимирскому архитектору и реставратору Игорю Александровичу Столетову.
Что мог увидеть в городе путешественник прошлых столетий и не увидим мы? Во Владимире за его тысячелетнюю историю побывало очень много известнейших людей! Но вот об одном из таких людей, о графе Владимире Соллогубе, мало кто знает. Как и о том доме, который восславил писатель на веки вечные. Просто этого здания больше нет...
Когда им нужно российские чиновники умеют работать быстро. Вот только организации-работодатели получали просьбы о представлении данных о пожилых работниках, и вот уже Роструд официально обязал их сдать новый отчет «Сведения об организации и численности работников организации, не являющихся пенсионерами» и даже рекомендованную форму разработал. Срок сдачи 15 октября, так что нужно поторопиться, всего месяц остался.
С 2019 года в России разрешат строить семиэтажные жилые дома из дерева. АФК «Система» инвестировала в завод по производству древесных плит, но пока они будут отправляться в Европу, где из древесины уже возводят 30-этажные небоскребы

Уважаемые коллеги, друзья! Портал «СтройКомплекс» постоянно меняется к лучшему, изменился – стал короче, понятней, ярче – и его адрес его электронной почты. Занесите в свои базы данных - SKportal@yandex.ru. Пишите нам, задавайте вопросы, делитесь мнениями, просите совета. Мы с радостью ответим всем!
Очередной номер
10 (140)
декабрь 2016



СЕРТИФИКАЦИЯ
сертификат качества на продукцию, 
сертификат пожарной безопасности, 
сертификат ИСО